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界说及分类

产业园是由特定开发主体在特定区域内谋略产业定位，以地盘为载体，通过提供房屋建筑等基础设施及轮廓配套服务，诱导特定类型、特定产业集群的表里资企业落地，通过产业、成本、手艺、劳能源等要素高度都集，产生汇聚效应，增强产业竞争力，并向外围放射的特定区域。

跟着国民经济的快速发展，产业园类型亦渐渐多元化，举例高新手艺产业开发区、经济手艺开发区、文化创意产业园、物流产业园、产业新城、特色小镇等。产业园区按属性可大体上分为科技园、一般工业园、专科园三大类；按承载功能可分为国度级开发区、省级开发区和各种专科园区；按开发模式可分为政府主导、企业主导、政企合营开发产业园三种；而按开发开导参与主体，可简短分为政府平台企业、专科开发商、制造实体企业、互联网企业及金融机构开发开导的产业园。

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行业政策

1、把握部门和监管体制

由于产业园的开导与运营波及地盘、谋略、产业招商、收支口商品运动、工程开导、劳能源、税收、基础设施配套等多个方面，故产业园行业主要受国度发改委、商务部、当然资源部（包含原国土资源部职责）、住建部、海关、东说念主力资源和社会保险部、财政部等部门的监管。

同期字据国度关系章程，我国产业园行业的把握行业协会为中国开发区协会，是经国度批准的以促进开发区发展服务为宗旨的世界性一类社团组织，1993年经民政部批准登记注册。开发区协会在国度发改委的指导下作事，继承商务部业务指导，是世界各种开发区之间筹商的纽带，是开发区与政府部门和社会各界相易的桥梁。

此外，国度及省级开发区所在地的城市东说念主民政府不时聘任设立开发区管委会的方式，看成当地东说念主民政府的派出机构，对开发区诳骗行政经管职能，稳健开发区的具体谋略和日常经管作事。

2、行业联系政策

产业园看成我国极度设立的以促进产业发展的功能区画，承担着鼓舞产业集群发展，种植计谋性新兴产业和新的经济增长点的舛误作事。国度和地方政府出台了一系列政策，维持和指导产业园发展。

2023年6月，国度发改委发布的《相连产业转变示范区经管办法》。提到要在中西部或东北地区设立20个傍边的相连产业转变示范区，灵验相连国表里产业转变。示范区开导创建作事将依托当地省级以上开发区，聚焦产业相连重心，完善基础设施开导、优化营商环境，深化怒放合营，开展精确招商。相连产业转变示范区经管办法的出台，将带动中西部或东北地区产业园开发，打造高水平的产业园。各级地方政府出于推动经济增长的宗旨，也在苟且推动推动当地产业园区高质地发展。《中共广东省委广东省东说念主民政府对于高质地开导制造强省的意见》明确忽视要在广东省内高圭臬开导一批产业园区；推动“一县一园”开导，增强工业园区带动县域经济发展才调；推动省级以上工业园区实施“管委会+公司化”运营机制，维持工业园区运营开发企业聘任发债上市等方式融资。

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发展历程

中国的产业园的发展经历了5个发展阶段，分别为滋永恒（1979-1983年）、运转种植期（1984-1991年）、高速发延期（1992-2002年）、沉着诊疗期（2003-2008年）、创新发延期（2009年于今）。滋永恒（1973-1983年）是中国产业园40年发展历程的第一个阶段。1984-1991年是我国产业园的起步阶段，为了诱导外资和手艺，促收支口和处事，国度在沿海地区建立了一批加工贸易型园区。高速发延期（1992-2002年）是产业园的快速彭胀期，主如若为了反馈国度的转变怒放政策，促进产业结构诊疗，提高国际竞争力。沉着诊疗期（2003-2008年）是产业园的转型升级期，主如若为了适合国际阛阓变化和国内经济转型，简陋单的引进外资向引进外资与种植原土企业并重调治，促进科技创新和产业升级，提高中枢竞争力。创新发延期（2009年于今）是产业园的升级发展阶段。

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行业壁垒

1、专科训戒壁垒

产业园的建立需经历园区客户定位、园区地产开发或园区瞎想更正、园区招商和运营经管等规范，对园区运营服务商忽视较高的专科训戒条件。客户定位是最枢纽的规范，若何字据园区左近环境和国度产业将来发展所在投诚宗旨客户群体、定位园区客户产业类型将径直影响后续招商和运营经管，影响园区入住率和盈利才调。园区地产开发或园区瞎想更正规范对成本戒指才调条件较高，不同类型的产业园都有不同的建筑布局需求，较难形成领域化的发展，因此，裁减园区地产开发或园区瞎想改酿成本、提高效用需要永恒的训戒荟萃。在运营经管规范，产业园运营商需要具备圆善系统化的经管体系，对园区进行密致化经管，园区运营商需具备物业经管、社群举止组织、创业服务、商务服务、接续招商等多方面的专科才调，才调形成领域化连锁化发展。

因此，产业园运营服务商需领有专科的团队和丰富的神志训戒，能在各个规范作念好谋略、监督与审核，提高每个规范的效用，裁减运营成本，高效完因素部任务。神志训戒的习得需从永恒践诺中荟萃，对于潜在进入者而言，较难在短时候内得回从事产业园运营的联系训戒，因此，训戒放荡是进入行业的舛误壁垒之一。

2、品牌壁垒

跟着产业园的不竭发展，下贱企业对于办公环境、配套设施以及专科化服务的需求逐步提高，产业园品牌成为企业入驻时重心探求的因素，企业更兴奋到驰名度高的产业园落户，产业园的品牌效应日益突显。当今国内已浮现了一批产业园运营经管品牌企业，这些品牌企业永恒从事产业园的谋划经管，在阛阓上确立了精好意思的品牌形象，更能赢得客户的认同和疼爱，客户基础较为沉着。此外，在与上游供应商谈判获取建筑资源的规范，由于国里面分园区谋划不善，出现违约的情况，上游供应商时常倾向于同有实力、有领域、品牌驰名度较高的产业园运营商合营，因此具有品牌影响力的产业园运营商更易于取得上游建筑资源。潜在进入者未在行业内形制品牌影响力，较难进入该行业，因此，品牌影响力放荡是进入行业的舛误壁垒之一。

3、手艺壁垒

产业园在定位、瞎想、更正等规范需衔尾不同神志的内容情况免费视频，合理运用地舆学、谋略学、工程学、环境学、阛阓营销学、建筑瞎想学等多门学科的复合常识，具有较强的系统性、专科性及复杂性，对产业园运营服务商的手艺、瞎想等才调条件较高。此外，产业园运营经管规范对运营商的手艺水平具有较高的条件，产业园运营商需建立圆善系统化的经管体系，通过智谋化系统对园区的内容景色、环球形势的使用情况进行预判，才调竣事对园区企业的密致化经管，提高园区运营效用。同期，产业园运营商需不竭将互联网、物联网、大数据、云盘算、东说念主工智能、5G等新手艺与园区的谋划经管相衔尾，不竭提高园区运营和服务水平，提高园区智谋化水平，这对产业园运营服务商的手艺荟萃忽视了更高的条件。

科学合理地将多门学科常识及新手艺运用于园区谋略瞎想及运营经管中，使园区神志达到精好意思的经济效益和社会效益，是产业园运营服务商需要永恒探索、践诺和荟萃才调形成的中枢竞争才调。由于潜在进入者较难在短时候内具备上述手艺及服务才调，因此，手艺放荡是进入行业的舛误壁垒之一。

4、资金壁垒

在弃取开导产业园之前，不时需要参预资金对所在地进行阛阓调研、客户定位，对产业园盈利才调进行评估；在投诚神志开导地点后，需参预大都资金进行瞎想、更正、开导；神志建成后，园区运营服务商需要参预资金进行神志招商及企业入驻后的园区日常运营经管；除日常运营经管外，园区运营服务商还应按期或不按期地参预资金对园区进行后续升级。产业园区从前期阛阓调研、客户定位，到瞎想、更正、开导，再到神志招商、运营经管及后续升级均需参预大都的资金，因此，资金放荡是进入行业的舛误壁垒之一。

5、跨地域谋划壁垒

大多产业园运营商仅运营一个园区神志，在单一区域内谋划，难以形成跨区域园区体系，同期当今我国产业园区主要集会在施展城市和地区，具有显著的区域性特征。产业园区的定位、招商、服务和后续经管条件运营商对园区所在地区的经济发展水平、产业援救政策、区域发展特色具有很强的把捏才调，一朝盲目进入阛阓，容易导致园区定位偏差，影响园区的盈利才调。因此地域特征一定程度上将影响业内企业跨地域发展，大部分园区运营商在跨区域运营时会举步维艰。

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产业链

1、行业产业链分析

产业园产业链的主要参与方包括建筑瞎想单元、基建施工单元、园区开发运营商和入驻企业。其中，产业链上游参与者主要为建筑瞎想、基建施工行业。出具产业园区建筑瞎想谋略的单元主要包括同济大学建筑瞎想商量院、北京市建筑瞎想商量院、深圳市城市谋略瞎想商量院有限公司等企业。此外，我国产业园区基础设施开导多以神志招标体式开展，主要参与企业有中国建筑、中国中铁、中邦交建等工程建筑类企业。产业园中游领域主如若指产业园区开发运营。产业园下贱主如若园区的需求方，也便是使用者，即入驻产业园的各种企业。跟着我国产业园领域的不竭扩大，各地园区主导产业也在不竭推行，入驻产业园企业数目领域也在接续增长，企业类型粉饰生物医药、化工、物流、文创、软件、东说念主工智能、集成电路、医疗器械等开阔领域。

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2、行业开始企业分析

（1）上海张江高技术园区开发股份有限公司

上海张江高技术园区开发股份有限公司、所以张江科学城开发运营为主体业务的国有控股上市企业。比年来张江高科接续鼓舞业务结构转型，从产业园区地产运营商向产业轮廓运营平台转型。当今企业业务结构包括三大块：一是产业园区轮廓开发，为各种科技企业提供产业孵化、研发、办公等多种空间居品，及配套东说念主才公寓、贸易设施等园区生涯环境。二是产业园区运营，即向园区内企业提供物业经管、企业发展、东说念主才种植、创业维持、企业交流、行业发展等配套服务。三是产业投资，通过成本运作投资科技创新主体，以得回投资收益。当今张江科学城依然成为了集成电路、东说念主工智能、创新药械、数字经济等多个产业蚁合区。2023年前三季度企业营业收入为17.46亿元，同比增多 7.11%；归母净利润为7.64亿元，同比增长3.61%。

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（2）武汉东湖高新集团股份有限公司

武汉东湖高新集团股份有限公司创立于1993年，主营业务包括工程开导、环保科技及科技园区三大板块。其中科技园区是企业创立以来就脱手运行的板块，企业是中国前十大产业园区运营商之一。企业聚焦电子信息、软件信息服务、东说念主工智能、集成电路、生物医药、医疗器械、基因会诊、生物农业等产业，在世界布局主题产业园区。比年来企业抢抓产业升级趋势，与多地政府就科技园区开导达成合营，鼓舞科技园区开发业务快速发展。2023年6月末企业正在开发、运营主题型园区有42个，较2022年末增多了7个。企业运营的科技园区主要分散在湖北、湖南、重庆、上海、海南、浙江等地。2023年上半年科技园区业务营业收入为3.81亿元，同比减少2.63%。

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行业近况

字据产业园行政层级的上下，不错将产业园别离为国度级产业园、省级产业园、其他产业园。当今我国共有696个国度级产业园；其中国度级经开区230个，高新区178个，海关独特监管区171个，边/跨境合营区19个，国度级解放贸易磨砺区22个，国度级新区19个，国度自主创新示范区23个，其他国度级产业园区25个。省级产业园由省、自治区、直辖市政府批准设立，当今数目达到2133个。此外，我国市县级政府还统率了上万个下层的产业园，这些园区包括一般工业园区、农业园区等。产业园承担着促进区域产业跨越、推动经济发展的舛误作事。2022年国度级经开区、高新区的分娩总值臆想超越32.3万亿元，占我国GDP的26.8%，对我国经济发展作出了舛误孝敬，是经济发展的压舱石。

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发展因素

1、有益因素

（1）政府政策的推动

为配合鼓舞产业结构诊疗、转型升级及中小企业的快速发展，地方政府已颁布一系列促进产业蚁合和发展的政策律例，指导联系产业发展，并提供一系列奖励及优惠政策，包括向入驻产业园的公司提供补贴及免税期以及为其雇员提供住房补贴过甚他津贴。在国内经济迈向新常态的程度中，产业园通过得回政府财税、金融、投资、产业、贸易、挥霍等多方面的政策维持，助力创新效果与具体产业的对接，与地区运营衔尾更加紧密，竣事园区与地区双赢同期政府对特定区域的产业援救也会大大助力联系产业园的招商作事。

此外，国度级政策对园区运营和与经管行业的郁勃发展也起到了至关舛误的指导和推动作用，如2022年11科技部发布的《“十四五”国度高新手艺产业开发区发展谋略》中忽视加大绿色手艺、绿色产业、绿色场景、绿色轨制等供给，推动资源能源轮回集约利用；强化数字手艺在园区智能化转型中的奉行应用。深化绿色化智能化会通发展，提高绿色发展水和煦效用，有劲维持竣事碳达峰碳中庸。

（2）国内产业结构升级诊疗带来产业园区开发契机

诊疗经济结构是保证经济回升的伏击需要，亦然处分我国经济发展中不服衡、不协调、不可接续等深头绪问题的压根举措。苟且推动服务业发展，加速产业结构升级诊疗的主要举措，则需要政府围绕体制粉碎和机制完善，从深化开展国度服务业轮廓转变试点和服务业发展示范区开导入部属手，加强制造业汇聚区、服务业汇聚区环球平台开导。产业调控是当代化经济体系转变极为舛误的方面，而产业园区看成集成本、手艺、东说念主才等开阔要素的承载体和汇聚体，将承担种植新经济增长模式的舛误连累。各地区纷繁以产业园区为载体，优化创业环境，营造创新氛围，诱导高新手艺或其他重心行业的企业，使园区成为麇集常识精英、引发科技创新、发展新兴产业的创业园、孵化器和集会区。

（3）中小企业的快速发展增多园区运营与经管需求

跟着中小企业在国度经济结构中的舛误性日益浮现，为了给中小企业营造更加方便、高效、低成本的发展环境，我国政府在商事轨制转变、减税降负、改善金融服务等方面推出多项援救政策，颁布并实施了一系列营造精好意思阛阓竞争环境的法律律例，放宽了中小企业的阛阓进入圭臬，跟着政策红利的不竭开释，中小企业的发展环境有望进一步改善。中小企业的快速发展也为联系产业带来机遇，这其中就包括与其骨血相连，骄贵中小企业发展需求的产业园区运营与经管行业。

（4）轮廓服务普及园区运营商的盈利空间

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产业园区的服务质地、配套环境在阛阓竞争下得到了显耀的提高，新的轮廓服务成为园区发展新的增长点。这些服务一方面包括围绕园区企业分娩、研发、销售等需求提供专科化的服务，如专利请求、法律计议、信息提供、设备租出、收支口贸易代理、专科营销代理、物流经管等；另一方面还涵盖商务配套及社群服务需求，如货仓、餐饮、会议、企业交流、社群举止提供等。这些轮廓服务在推动产业园区发展、诱导产业投资者的同期，也为产业园区运营商开辟了新的可接续的盈利空间，竣事园区价值最大化，为今后园区运营商的收入增长普及了盈利空间。

2、不利因素

（1）产业园起步较晚

与施展国度比拟，我国产业园发展起步较晚，全球当代产业园践诺最早发祥于20世纪50年代的好意思国，由于产业革新带来的工业大发展，产业园有了初步的宗旨。而我国的产业园起步较晚，当今仍处于发展阶段，园区经管和服务水平有待提高。由于起步较晚，园区运营与经管行业创新才调相对较弱，现阶段国大家业存在同质化问题，园区开发经由“重数目、轻质地”，引入神志或企业时大多垂青短期盈利才调，常以对入园神志的政策维持力度、税收减免力度看成弃取圭臬，酿成世界产业园开发“千园一面”的特征，导致各园区蚁合在合并发展定位上竞争，无法多元化园区发展定位。园区服务主要集会于传统的租出和物业经管服务，业务相对单一 ，房钱收入依赖性大。产业园应有的孵化效应不显著，服务体系不健全，园区各项产业单打独斗发展，产业链条不圆善，集群效应未能得到充分体现，以上千般因素径直制约了产业园的可接续发展。

（2）专科东说念主才的匮乏

产业园与住宅、贸易地产等神志存在一定区别，与实体经济关联更强，对从业东说念主员的专科才谐和服务坚强条件高。在产业布局谋略、神志相连、客户群体的定位、瞎想改建、招商引资、后续经管及配套服务等规范均需要各部门各专科东说念主员协同完成。然则，一方面，我国商务服务业起步较晚，劳作高水平的园区瞎想开发东说念主员、开导谋略东说念主员及懂谋划、懂产业、懂园区运营的招商和经管东说念主员，而东说念主才的培养与成长需要较万古候；另一方面，开导一支优秀的经管团队与手艺团队也需要参预大都的时候和资金。相对产业园区“专科化、集群化、高端化、国际化”发展所在，现存的运营团队还远远不成骄贵园区开导和发展的条件。因此，部分先发企业的东说念主才上风较为显著，但多数产业园运营商的东说念主才短板仍然显著。

（3）融资渠说念偏窄

对于产业园运营商而言，尤其是部分需要自建产业园区的运营商，园区的开发及运营经由具有资金密集的特征，盛大沉着的融资渠说念和精好意思的流动性是产业园运营商泛泛运作和良性发展的舛误保险。当今产业园运营商主要的融资渠说念是银行贷款，联系产业园运营商通过证券金钱化、企业上市等渠说念进行融资的企业较少，融资渠说念较窄，融资才调也不彊。同期由于基础开导投资回收周期较长，国度财政、产业及银行信贷政策变化大，加之园区本身的造血功能尚未健全，融资渠说念不及将会导致园区的总体开发、配套开导、服务生态打造速率稳健，致使在极点情况下会导致园区运营商资金链断裂，开导神志中止等严重影响企业可接续发展的情况出现。

（4）经管体制不够科学

自转变怒放以来，在阛阓需乞降政策激励双重因素驱动下，我国产业园行业得回了长足的跨越，但其经管体制仍不够纯属。对于占据产业园区主体的高新区及经开区来说，各园区管委会是园区开发开导的径直连累主体，其职能类似于一级政府，但劳作应有的谋略、开导及联系审批权限，由于不具备照章行政主体阅历，在入驻企业、上司把握部门之间需要作念大都的协调作事，一朝协调不到位，将踯躅有益的开导时机，无法与企业发展高效、优质的服务条件相匹配。而比年来逐步崛起的专科产业园运营商虽在运营机制上不竭创新，但发展时候仍然较短，且园区运营与经管训戒弧线较长，外部环境日月牙异，中国较为私有的产业步地又与海外存在诸多不同，难以径直将海外纯属的园区谋划模式径直套用，好多经管体制、运营模式仍处于不竭摸索的经由之中。

部分产业园在盲目发展经由中劳作明确的定位，产业功能定位趋同、产业布局类似，园区服务匮乏，未能形成圆善体系。同期园区开导形象低端无特色、环球服务设施不及且与园区关联性差，与企业诉求脱钩，进而影响后续招商及运营经管，园区经管体制仍有很大普及空间。

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竞争步地

产业园运营开发业务逐步专科化，国内阛阓浮现了一批专科产业园运营商在世界运营多个产业园。其中的典型代表为联东集团，当今在世界90座城市投资运营产业园区526个，引进、服务新兴制造业和科技型企业19700家。中南高科也在超80个城市布局了超200个产业园神志。此外，领域开始的产业园运营商还有万洋集团、中电光谷、天安骏业等企业。

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发展趋势

产业园是制造业发展的空间载体，产业园的开发和运营将融入国度计谋，在我国产业升级和产业转变的经由中起到舛误作用。将来东部地区省市将苟且发展特色化、主题化产业园；中西部或东北地区将苟且开导方便作事密集型产业聚焦的产业园，对工业园、物流园等需求很大。跟着各种产业园数目的增多，产业园区经济竞争更加热烈化，构建品牌依然成为产业园区确立竞争上风的舛误举措。各种产业园运营趋于密致化。产业园运营商围绕企业与东说念主才的需求，构建深度服务及资源平台，助力企业与创新东说念主才共同成长；并打造宜产宜居的生态轮廓体，骄贵园区东说念主才作事、居住、舒适的需求。产业园运营商基于大数据、云盘算、物联网等信息手艺的应用，打造智谋园区，以普及园区的服务及经管水平。

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